Можно ли сегодня выгодно вложиться в недвижимость?

https://bibi-dom.ru/logotype/IMG_SIZE.php?token=8d37ca6911432346b0580c3e9f4d6e76&ID_PNG=7111476&kartinka_png=http%3A%2F%2Fnimfa-ekb.ru%2F__kartinka%2F24_07_2018%2F105365_374355.png&size_png=250

Сегодня только в одной Москве продается более 3 млн кв. м жилья, в разы больше в Подмосковье. Все чаще люди приобретают квадратные метры, как принято говорить, «для себя». При этом давно известно, что инвесторы ушли с рынка, ведь огромные деньги в этом сегменте уже давно не заработаешь. Да, действительно, больших процентов от перепродажи квартир, как 10-20 лет назад, получить не получится.

Причина этого кроется в том, что стоимость жилья в готовых корпусах и на старте в составе одного комплекса практически сравнялась. Поэтому, если вы решили вложиться в недвижимость даже на начальном этапе, то следует это делать в первых двух корпусах, иначе сумма вложений может быть значительно выше, чем вы предполагали. Но вкладываясь в жилье у надежных застройщиков, вы уж точно по крайне мере не уйдете в минус.

«Новостройки в Москве растут в цене на 25-30%, отдельные проекты успевают прибавить за время строительства до 45%, - комментирует Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet. - Но если еще три года назад доля частных инвесторов в новостройки Москвы была на уровне 20-25%, в зависимости от класса и типа проекта, то сейчас она снизилась до 10%. Тем не менее, со снижением входного билета и выходом новых проектов, интерес инвесторов опять набирает обороты».

Так как цены на жилье в Москве и Подмосковье практически сравнялись, предпочтение отдается комплексам с более развитой транспортной и социальной инфраструктурой в городе, что позволяет сделать вывод о том, что вектор спроса у частных инвесторов сместился из области в столицу. Кроме того, большое количество проектов в области обостряют конкуренцию и затрудняют перепродажу квартир в новостройках. По данным Рустама Арсланова, директора по продажам ГК «Гранель», сейчас доля инвесторов в Московской области не превышает 5-7%.

С рынка Новой Москвы классические инвесторы вида «купил на котловане - продал после ввода» (и, судя по всему, любой другой локации) практически ушли после изменений в налоговом законодательстве в 2014 году. «Сейчас те, кто покупает здесь квартиры с инвестиционными целями, собираются сдавать их в долгосрочную аренду, а если и продать, то не раньше, чем через 5 лет. Это оправданная тактика. Как правило, квартиры в новых проектах комплексной застройки в ТиНАО покупают в основном для проживания. В наших проектах, например, таких покупателей примерно 93%. Это значит, что район очень быстро обживется, в том числе и с точки зрения скорости открытия объектов торговой и бытовой инфраструктуры. Поэтому сдать квартиру получится быстрее и, скорее всего, по хорошей цене, то есть с доходностью в 10% годовых при том, что по «старым границам» Москвы хороший показатель - 6%, - приводит цифры директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. - За 5 лет новый район «заработает» так, как было предусмотрено девелопером, и, если на этапе реализации проекта все сделано правильно, квартиры на вторичном рынке в нем будут высоколиквидным товаром».

Самыми востребованными по инвестиционной привлекательности остаются комплексы в развивающихся районах и городах. «Так, строительство новых магистралей, а также открытие новой станции наземного или подземного метро, способные улучшить транспортную ситуацию в локации, могут дополнительно добавить к росту стоимости объекта до 10%, - комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Например, частные инвесторы, приобретающие квартиры в нашем ЖК «Кварталы 21/19» традиционно интересуются сроками строительства и расположением новой станции метро «Стахановская», которая откроется в 2019 г. на территории жилого комплекса».

Анастасия Малкова, коммерческий директор группы компаний STONE HEDGE, также выделяет Северный, Северо-Западный и Центральный районы Москвы. «Сегодня это самые перспективные и престижные районы, где строится большое количество качественных проектов. Причем, в САО и СЗАО возводится большое количество не только элитных проектов, но и проектов бизнес и премиум-класса. Здесь есть большой выбор проектов как на старте строительства и по минимальным ценам, так и почти законченных с хорошей и продуманной инфраструктурой. Надо понимать, что если вложения приносят доход в 3-4% в квартал, то это считается уже очень хорошим результатом. Выше вряд ли где-то можно найти».

В сравнении с доходностью банковских депозитов это не плохой заработок. Если ставки по банковским вкладам сегодня не превышают 9% годовых, то в случае с недвижимостью инвестор может выручить до 15% годовых. «В нашем проекте цены увеличиваются ежемесячно. В качестве примера может привести студию площадью 30,3 кв. м, на начальном этапе строительства в ноябре 2017 года её стоимость была 4 млн рублей, сейчас цена выросла до 4,9 млн рублей. (за полгода рост составил почти один миллион рублей)», - подчеркивает Андрей Колочинский. В ГК «Гранель» отметили, что пересматривают цены на квартиры в своих проектах по мере роста строительной готовности, порядка 5 раз за год.

Понятно, что наибольшую выручку от перепродажи квартиры можно получить приобретая недвижимость на «нулевом» этапе, но это часто сопряжено с большими рисками «недостроя». Поэтому при возникновении сомнений в надежности компании-застройщика, лучше переждать этап котлована и посмотреть на темпы строительства - долгое отсутствие каких-либо работ должно насторожить любого. Чтобы избежать бессонных ночей за переживаниями о том, достроится ли дом, можно обратиться так называемому «новому инвестированию». Как отмечает Анастасия Малкова, «сегодня одним из самых трендовых продуктов для инвестирования является готовый арендный бизнес. В сравнении с вложениями в недвижимость он менее ресурсозатратный и сегодня предложения на рынке начинаются от 2 млн руб. Это просто идеальный вариант, для тех, кто хочет иметь стабильный доход, но при этом иметь невысокую вовлеченность в управление этим бизнесом. Здесь достаточно простая формула успеха: ликвидный офис, надежный арендатор и «железный» договор. Как показывает практика, сейчас на рынке арендные бизнесы характеризуются 8-8,5 годами окупаемости с учетом ежегодной индексации за аренду. А рентная доходность в среднем составляет 12-13% в год».

Что касается объектов коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов, то Новая Москва сегодня представляется одной из самых перспективных локаций для инвестора. В первую очередь - за счет ядра аудитории квартир (45% покупателей - молодые люди 25-35 лет, специалисты на хорошей зарплате, которые работают в Москве, планируют или уже имеют детей) и бурного развития транспортной инфраструктуры. В частности, у ГК «А101» есть программа бизнес-ипотеки с первоначальным взносом в 25% при залоге приобретаемого объекта и средней ставкой 14,5% - таким образом, размер ипотечного платежа сопоставим со ставкой аренды. «Это обусловило высокий спрос на объекты street-retail в наших проектах со стороны частных инвесторов: порядка 70% покупателей - физические лица. При этом процент покупок «для себя» среди них небольшой, - подчеркивает руководитель Управления коммерческой недвижимостью ГК «А101» Оксана Моисеева. - На «котловане» средняя цена квадратного метра в проектах ГК «А101» составляет около 140 тыс. рублей. Наша практика показывает, что по мере роста стадии готовности домов цена лота растет почти на 15% в год. При этом вакантность коммерческих помещений в Новой Москве не превышает 6%, так что на более поздних сроках найти подходящий объект в удачном месте будет сложнее».

Доходность от сдачи в аренду объектов street-retail также зависит от площади помещения, его транспортной доступности, проходимости и способности разместить разные виды бизнеса. Для покупки хорошего актива на присоединенных территориях потребуется 7,5-8 млн рублей. За эти деньги можно купить помещение площадью 50 кв. метров. Оно окупится примерно за 10 лет при арендной ставке в 18-19 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Но чем больше лот - тем быстрее он окупается. Скажем, помещение площадью 79,6 кв. метров обойдется примерно в 10,5 млн рублей, но окупится оно примерно за 7,5 лет.

Дата публикации: 24-07-2018 - подробнее...


Другие новости:

Он отметил, что реестр граждан, права которых нарушены, формирует...

Дольщики жилого комплекса Царицыно, которые включены в реестр пострадавших, после передачи ЖК городскому застройщику останутся в нем до удовлетворения их требований, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.Он отметил, что реестр граждан, права которых нарушены, формирует Москомстройинвест.

Москомстройинвест напомнил застройщикам о необходимости открытия расчетного счета по каждому объекту до сентября текущего года

Москомстройинвест направил 242 предостережения застройщикам, которые работают с привлечением денежных средств населения, о том, что до 1 сентября 2018 года им необходимо открыть расчетный счет в уполномоченном банке для каждого строящегося объекта.

В Москве появится круглогодичное футбольное поле с подогревом

На востоке Москвы создают круглогодичное футбольное поле с подогревом и прозрачной крышей. Прозрачная кровля и более трех десятков светодиодных прожекторов создадут иллюзию дневного света.Современный спортивный комплекс строят по адресу: Суздальская улица, владение 40 для спортивной школы олимпийского резерва «Трудовые резервы».

«80% застройки составит коммерческая недвижимость. В планах возводить...

До 5 млн кв. метров жилья может быть построено на территориях Новой Москвы, прилегающих к Центральной кольцевой автодороге (ЦКАД), сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.«80% застройки составит коммерческая недвижимость.

В Хорошево-Мневниках введен в эксплуатацию жилой комплекс с гимнастическим и читальным залами

Выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса с подземной автостоянкой в 75-м квартале района Хорошево-Мневники на северо-западе Москвы, сообщили в пресс-службе Мосгосстройнадзора.ЖК расположен по адресу: проспект Маршала Жукова, д. 39А, корп.

«Мы продолжаем активно реконструировать Калужское шоссе. До конца года...

Открыто автомобильное движение по разворотному тоннелю на Калужском шоссе вблизи поселка Газопровод, сообщил мэр Москвы Сергей Собянин.«Мы продолжаем активно реконструировать Калужское шоссе. До конца года оно будет полностью обновлено от МКАДа до ЦКАДа. Гигантская работа.

ЖК с залами для гимнастики и чтения появился в Хорошево-Мневниках

Выдано разрешение на ввод многоэтажного жилого комплекса с подземной автостоянкой в 75-м квартале района Хорошево-Мневники на северо-западе столицы, сообщил председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко.Общая площадь высоток превышает 37 тыс. кв. м. В первом корпусе насчитывается 209 квартир, во втором – 154.

Застройка
Новости